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ASESORAMIENTO JURÍDICO INMOBILIARIO

La búsqueda de inmuebles es una actividad que puede resultar difícil y complicada, para ello le asesoraremos en todo lo necesario para encontar lo que busque con la mayor transparencia y seguridad jurídica.



CONSIDERACIONES PREVIAS

CONCEPCIÓN Y NATURALEZA

La compraventa de inmuebles es el contrato por el cual una de las partes (vendedor) se obliga a entregar una cosa determinada, en este caso un bien inmueble, y la otra (comprador) a pagar por ella un precio cierto en dinero o signo que lo represente.


Esta definición comprende los siguientes elementos:

  • el consentimiento, elemento común de todo contrato.

  • la cosa y el precio, elementos propios del contrato de compraventa.

De la regulación legal de la compraventa se deducen los siguientes caracteres:

  1. Es un contrato consensual. El contrato se perfecciona por el consentimiento de las partes.

  2. Es bilateral. Genera obligaciones recíprocas para los dos contratantes. Para uno entregar la cosa para otra pagar el precio.

  3. Es oneroso. Implica la afectación de un patrimonio.

  4. Es generalemente conmutativo en cuanto que conlleva un intercambio de prestaciones. No obstante, puede ser aleatorio cuando tiene por objeto cosas futura o se celebra a riesgo del comprador.

  5. Es traslativo del dominio, en el sentido de que sirve de título para la transmisión la propiedad.


El carácter consensual de la compraventa ha sido confirmado por la jurisprudencia


No existe en nuestra legislación una definición unitaria de la vivienda. En la normativa sobre arrendamientos urbanos se definen, a efectos de ese contrato de vivienda, los siguientes:

  1. Habitabilidad. Idoneidad objetiva para servir de morada o residencia. Este elemento excluve los cobertizos, cabañas o establos, chozas, ruinas, aunque eventualemente puedan servir de cobijo a un persona o familia.

  2. Destino. Han de recibir un uso residencial, lo cual excluye los establecimientos profesionales y los locales de negocio. No se excluyen las fincas con doble destino : vivienda y establecimiento profesional (consulta de un médico, despacho de un abogado,..).

EFECTOS DE LA COMPRAVENTA FORMALIZADA EN DOCUMENTO PÚBLICO

En la venta realizada mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivale a la entrega de la cosa objeto del contrato, siempre que del propio documento no resulte o se deduzca lo contrario, y, por tanto, produce la transmisión de la propiedad del inmueble a favor del adquirente.


La escritura pública de la compraventa de inmuebles posibilita además el acceso de este contracto al Registro de la Propiedad, y la elevación a documento público e inscripción producen las siguientes consecuencias:

  • Tiene eficacia "erga omnes" respecto a la fecha y al hecho de su otorgamiento.

  • Impide la inscripción de otro derecho de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible.

  • El tercero de buena fe que adquiera de quien en el Registro aparece con facultades para tranmitir el inmueble, es mantenido en su adquisición, aunque posteriormente se anule o se resuelva el derecho del otorgante, por causas que no consten en el mismo Registro.

  • Se presume, salvo prueba en contrario, que quien tiene inscrito en el dominio de un inmueble, tiene la posesión del mismo.

  • La inscripción permite al posible comprador conocer el estado del inmueble que pretende adquirir, y las limitaciones o condiciones impuestas sobre la propiedad, circunstancias que pueden condicionar su decisión de compra.

  1. La intervención del notario en la compraventa garantiza además la legalidad del negocio. El notario debe redactar el instrumento público con arreglo a la voluntad común de los otorgantes, lo que exige una labor de interpretación exhaustiva. Debe informarles sobre el alcance y valor de su redacción, en relación con las cláusulas propuestas.

  2. Si, por las razones que sean, la venta otorgada en documento público no tienen acceso al Registro de la Propiedad, la escritura no pierde validez, ya que hay una realidad jurídica extra-registral que no cabe desconocer. Así, inscrito el contrato se refuerzan las garantías de legalidad.

  3. Es inscribible en el Registro una escritura de compraventa cuando en el momento de su calificación figura presentado mandamiento judicial en el que se ordena la cancelación de la inscripción y haber sido condenado el vendedor por un delito de estafa y falsedad documental. Lo correcto sería practicar primeramente la inscripción del título presentado en primer lugar, pues la suspensión ya ha sido levantada, y cancelar la inscripción a favor de la anterior titular registral, cancelación cuyo alcance contra el nuevo titular es el determinado por los arts. 34, 40 y 220 LH (DGRN Resol. 27-5-99).

  4. Cuando se eleva a público un documento privado de compraventa se incorpora éste a la matriz y el contenido del documento privado pasa a formar parte integrante de la escritura, pero es sólo reconocimiento haber otorgado el documento, por lo que pueden complementarse en la escritura las deficiencias de aquél, para que pueda producir sus plenos efectos, incluso registrales, tampoco hay que identificar a la persona que firma en nombre del vendedor el documento privado ni la fecha en que se pagó el precio aplazado, bastando para ello que reconozca el vendedor que fue satisfecho. Además la elevación a público completa el proceso de transmisión de la propiedad (DGRN Resol 23-7-98).


Por otro lado, los notarios y registradores de la propiedad, según la normativa sobre prevención del blanqueo de capitales, deben informar por escrito al servicio ejecutivo de la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales e Infracciones Monetarias -dependiente de la Secretaría de Estado de Economía- acerca de los contratos y actos de que tengan conocimiento en el ejercicio de su función que puedan constituir indicio o prueba de blanqueo de capitales procedentes de actividades delictivas:

  • relacionadas con las drogas tóxicas, estupefacientes o sustancias psicotrópicas

  • relacionada con las bandas armadas, organizaciones o grupos terroristas, o

  • realizadas por bandas o grupos organizados.


Entre las operaciones que están obligados a informar al servicio mencionado destacan las siguientes:

  1. Las compraventas de inmuebles con pago en efectivo o confesado recibido por importe superior al 25% del precio declarado en la escritura, siempre que tal importe sea superior a 300.506 euros.

  2. Las transmisiones sucesivas del mismo bien inmueble en el mismo día con diferencias en el precio declarado superiores a 30.050 euros, siempre que tales diferencias superen el 25% de aquél.

  3. Las compraventas de inmuebles por importe superior a 30.050 euros a su contravalor en moneda extranjera pocedente de paraísos fiscales.

  4. Cualquier otra operación con personas físicas o jurídicas residentes en territorios o países que tengan la consideración de paraíso fiscal de acuerdo con el RD 1080/1991, cuando sean de importe superior a 30.050 euros o su contravalor en otra moneda.


La comunicación se ha de realizar en el plazo máximo de los cinco días hábiles siguientes a la autorización o inscripción al servicio ejecutivo de la comisión citada (sede en el Banco de España C/ Alcalá, 50, 28027 Madrid), por escrito, en disquete o telemáticamente, haciendo constar brevemente la operación realizada y las circunstancias de toda índole de las que se infiera el indicio de su vinculación al blanqueo de capitales.


Si el servicio ejecutivo lo requiere del notario o del registrador, se remitirá además testimonio de la escritura o nota simple de la inscripción practicada, sin que se perciban, en ningún caso, derechos arancelarios.




GASTOS DE ESCRITURA E INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO

Salvo que los contratantes dispongan otra cosa, lo gastos del otorgamiento de escritura son de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y demás posteriores a la venta de cuenta del comprador.


Los gastos motivados por la inscripción en el Registro de la Propiedad son también de cuenta del comprador.


  1. por gastos de otorgamiento de escritura han de entenderse los relativos la escritura matriz. Los honorarios del notario son gastos de la escritura y deben ser abonados por el vendedor (TS 12-05-56, RJ 2416). La primera copia es la que tiene derechos a obtener el comprador. Si interesa al vendedor obtener otra copia fehaciente, son de su cuenta los gastos de la misma.

  2. Si se establece la obligación del comprador de satisfacer los gastos derivados del contrato, se han de entender incluidos todos los gastos, entre ellos, derechos de notaría, derechos de registro, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales e Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (TS 12-01-86, RJ 547).

  3. Los aranceles de los notarios y de los registradores de la propiedad están aprobados por RD 1426/1989 y RD 1427/1989, ambos modificados por DGRN, instr 22-05-02, que convierte a euros dichos aranceles.

  4. Los pagos realizados por el comprador, en virtud del convenio sobre los gastos e impuestos derivados de la escrituración, forman parte y se han de sumar al precio de compraventa. En virtud de dicho acto, el comprador paga dichos gastos e impuestos por cuenta y en beneficio del vendedor, quien queda liberado de esas deudas frente a terceros y tales deudas quedan extinguidas (TS 12-05-56, RJ 2416, 27-11-63, RJ 5049, 7-2-64, RJ 632, 22-4-54, RJ 2119).

  5. En Cataluña, los gastos de otorgamiento de la escritura, de expedición de la primera copia y arras posteriores a la venta son de cargo del comprador, salvo pacto en contrario (Comp cataluña art 277).



LA PROTECCIÓN DEL ADQUIRENTE

la normativa sobre condiciones generales de contratación resulta plenamente aplicable al contrato de compraventa de inmuebles que no sea celebrado entre particulares, sino con profesionales.


En este supuesto, La ley protege al adquirente regulando las acciones colectivas de que puede disponer, encaminada a impedir la utilización de condiciones generales que sean contrarias a la ley, como son:

  • la acción de cesación, a efectos de condenar al demandado a eliminar de sus condiciones generales las que se reputen nula y abstenerse de utilizarlas en lo sucesivo.

  • La acción de retractación, con la que se persigue una sentencia que declare e imponga al demandado el deber de retractarse de la recomendación de utilizar claúsulas de condiciones generales que se consideren nulas y de abstenerse de recomendarlas en el futuro ; y

  • La acción declarativa, dirigida a reconocer una cláusula como condición general y a ordenar su incripción en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.


También pueden ejercitarse acciones individuales de nulidad conforme a las reglas comunes de la nulidad contractual.



GASTOS E IMPUESTOS

La compraventa genera con respecto al vendedor la obligación de satisfacer determinados gastos, además de ciertas obligaciones de carácer fiscal.




PAGO DE DETERMINADOS GASTOS

El vendedor ha de satisfacer, salvo pacto en contrario, los siguientes gastos:

  1. los gastos de otorgamiento de escritura

    los honorarios de notarios y registradores se reducen en un 50% de los derechos correspondientes respectivamente, a escritura matriz, primera copia e inscripción de los actos de cuantía relativos a viviendas protegidas. Se incluyen en estos actos:

    • la adquisición de solar

    • las modificaciones hipotecarias de fincas

    • la declaración de obra nueva

    • la división horizontal

    • los préstamos hipotecarios cualificados, así como su subrogación ; y

    • cualesquiera actos o negocios para que las viviendas queden disponibles para su primera transmisión o adjudicación.


    Por la primera transmisión o adjudicación de vivienda cuya superficie útil no exceda de 90 m2, y por la subrogación en el préstamo hipotecario cualificado de tal vivienda, se devengan por todos los conceptos, exclusivamente 60,047 euros como derechos de notario y 24,016 euros como derechos de registrador. Cuando la vivienda lleve vinculada, en su proyecto y registralmente, plaza de garaje, trastero u otros anejos. Los honorarios pueden incrementarse en 9,915 y 6,010 euros respectivamente, en caso del notario y 6,010 y 3,005 euros en el del registrador.


    Los mencionados aranceles han de ser objeto de revisión o modificación conforme a la legislación vigente.


    Estos beneficios se entienden sin perjuicio de otros más favorables.



  2. los necesarios para realizar la entrega de la cosa.

    1. por gastos de otorgamiento de escrituras se ha de entender los que correspondan a la escritura matriz.

    2. los gastos de cancelación de gravámenes se consideran gastos necesarios para la entrega, a satisfacer, por tanto, por el vendedor salvo cuando el comprador se hubiese subrogado en ellos.

    3. Son también de cuenta del vendedor los gastos derivados de errores o defectos administrativos, bancarios, o de domiliciación de pagos, salvo que sean directamente imputables al comprador.

    4. Si la venta se efectúa por el promotor o constructor del inmueble, son de su cuenta, en todo caso, los siguientes gastos:

      • Los derivados de la declaración de obra nueva, propiedad horizontal y constitución de hipoteca para financiar la construcción de las viviendas, en su caso, así como los de su división o cancelación.

      • Los generados por la obtención de las autorizaciones exigidas para la construcción de la finca.

      • Los correspondientes a la obtención de la cédula urbanística.

    5. En lo que se refiere a la expresión de la unidad de cuenta euro en los documentos de toda clase que se expresen en el Registro.






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